Czym jest najem instytucjonalny i czyje interesy zabezpiecza: Wynajmującego czy Najemcy?
W dniu 11 września 2017 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej ustawa o ochronie praw lokatorów), która wprowadziła rozróżnienie pomiędzy najmem lokali mieszkalnych przez osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (najem okazjonalny) oraz przez osoby fizyczne, osoby prawne lub jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, prowadzącymi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (najem instytucjonalny).
Niniejszy wpis będzie odnosił się w głównej mierze do tego, czym jest najmem instytucjonalny z elementami porównawczymi do najmu okazjonalnego (w zestawieniu tabelarycznym poniżej).
W pierwszej kolejności istotnym jest zasygnalizowanie, że przez „prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali” rozumie się faktyczne pobieranie dochodów z tytułu wynajmu w celach komercyjnych lokali mieszkalnych i sprawą drugorzędną jest to, czy nastąpiło zgłoszenie tej działalności w odpowiednim rejestrze (odpowiednio w rejestrze przedsiębiorców KRS oraz ewidencji działalności gospodarczej CEiDG).
Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach zajętym w interpretacji indywidualnej z dnia 15.07.2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG – jeśli wynajmujący:
- nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,
- dokonuje wynajmu wielu nieruchomości,
- traktuje najem jako stałe źródło utrzymania,
- wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły, czyli przez dłuższy okres.
Najem instytucjonalny – Forma zawarcia umowy
Umowa najmu instytucjonalnego dla swojej ważności wymaga zachowania formy pisemnej, czyli na dokumencie obejmującym treść umowy wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu, bądź bezpiecznego podpisu elektronicznego (art. 78 i art. 781 kodeksu cywilnego w związku z art. 19g ustawy o ochronie praw lokatorów).
Najem instytucjonalny – Czas trwania umowy
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu powinna być zawarta na czas oznaczony, ale nie określono jej maksymalnego czasu jej trwania. Praktycznie zatem strony umowy mają dowolność w ustaleniu okresu obowiązywania umowy – może to być nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Przepisu art. 661 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że najem zwarty na czas dłuższy niż 10 lat uważa się po upływie tego okresu za zawarty na czas nieoznaczony, nie stosuje się do umowy najmu instytucjonalnego.
Najem instytucjonalny – Konieczne załączniki do umowy
Umowa aby zostać zakwalifikowaną do umowy najmu instytucjonalnego, musi uwzględniać dodatkowy dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, w którym Najemca oświadczy, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w odpowiednim żądaniu oraz dodatkowo, że przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia zostało określone w przepisie art. 19 g ustawy o ochronie praw lokatorów i ma wynosić nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, określona dla miasta stołecznego Warszawy.
Maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji ma być ustalona w oparciu o aktualizację do 31 marca każdego roku w drodze rozporządzenia Rady Ministrów, które nie zostało opublikowane na datę sporządzenia niniejszego wpisu.
Czy najem instytucjonalny przewiduje kaucję?
Dla najmu instytucjonalnego przewidziano kaucję zabezpieczającą pokrycie należności przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może jednak przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu i podlega zwrotowi w terminie miesiąca od daty zakończenia trwania umowy.
Jak ma się najem instytucjonalny do podwyższenia czynszu?
Jeśli strony w treści umowy najmu instytucjonalnego nie określą przypadków podwyższenia wysokości czynszu, to jego wysokość określona w dacie zawarcia umowy obowiązuje przez cały czas trwania umowy.
W praktyce stosuje się dwa sposoby podwyższenia czynszu:
- w drodze jednostronnego oświadczenia złożonego przez Wynajmującego wypowiadającego dotychczasową wysokość czynszu. Taka możliwość musi być wyraźnie zastrzeżona w umowie.
- w oparciu o umowną klauzulę waloryzacyjną odwołującą się na przykład do corocznego wskaźnika inflacji.
Ważne! Nie wystarczy samo wskazanie w umowie możliwości podwyższenia czynszu. Należy sprecyzować w jakich okolicznościach podwyższenie czynszu może nastąpić.
Czy najem instytucjonalny można rozwiązać przed terminem wskazanym w umowie?
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu może zostać zakończona przed terminem określonym w umowie wskutek jej wypowiedzenia przez jedną ze stron.
Wypowiedzenie to oświadczenie jednej ze Stron adresowe na drugiej, którego skuteczność następuje nie z chwilą sporządzenia, ale z chwilą doręczenia drugiej stronie. Jeśli adresat celowo unika odbioru przesyłki listownej, za datę skutecznego doręczenia uważa się datę pierwszego awiza.
Przyczyny wypowiedzenia można określić w treści umowy najmu, ale poza nimi każda ze stron może wypowiedzieć umowę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisy kodeksu cywilnego, nawet jeśli umowa najmu milczy na ich temat lub przepisy te zostały wprost wyłączone w treści umowy.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeWynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego:
- w przypadkach i terminach określonych w umowie,
- jeśli najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (przepis art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów)
- jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (przepis art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów)
- jeśli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. (przepis art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).
W przypadkach określonych w powyższych puntach 2-4, Wynajmujący może wypowiedzieć najem z co najmniej miesięcznym okresem wypowiedzenia, kończącym się ostatniego dnia miesiąca. Terminów tych nie można skracać.
Z kolei Najemca może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego:
- w przypadkach i terminach określonych w umowie,
- bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie lub jeśli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (przepis art. 664 § 2 kodeksu cywilnego),
- bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników (przepis art. 682 kodeksu cywilnego)
W przypadkach określonych w powyższych puntach 2-3, zasad wypowiadania umowy bez zachowana terminu wypowiedzenia, Strony nie mogą zmieniać.
Ważne! Odnośnie przypadków wypowiedzenia umowy najmu wskazanych w treści umowy (nie wynikających z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i kodeksu cywilnego) Strony mają w zasadzie dowolność w określeniu długości okresu wypowiedzenia. Jeśli jednak żadnego terminu nie wskażą, wówczas zastosowanie znajdzie przepis art. 673 § 2 kodeksu cywilnego:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego
- gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
- jednakże, gdy płatność czynszu odbywa się codziennie – okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień
Przymusowa eksmisja – zasadnicza różnica cechująca najem instytucjonalny w odróżnieni od „standardowego”
Przechodzimy wreszcie do sedna, tj. różnicy pomiędzy „standardową” umową najmu, a umową najmu instytucjonalnego.
W sytuacji gdy Najemca odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu mieszkalnego pomimo skutecznego zakończenia trwania „standardowej” umowy najmu, Wynajmujący musi wystąpić z powództwem do sądu o eksmisję niechcianego Najemcy. W orzeczeniu sądowym zazwyczaj wstrzymuje się eksmisje do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego dla Najemcy. Czas oczekiwania na wskazanie lokalu socjalnego trwa nawet kilkanaście miesięcy.
Tymczasem, jeśli została zawarta umowa najmu instytucjonalnego, po jej zakończeniu, wystarczy, że Wynajmujący skieruje żądanie opuszczenia lokalu przez Najemcę i zakreśli mu termin nie krótszy niż 14 dni.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeW przypadku bezskutecznego upływu terminu, Wynajmujący powinien złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który był załącznikiem do umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
Do wniosku należy załączyć
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia Najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie Wynajmującego.
Sąd nada aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności. Taki dokument (tytuł wykonawczy) stanowi podstawę do wszczęcia przez komornika eksmisji z lokalu. Czynności komornika ograniczają się w praktyce do usunięcia Najemcy wraz z osobami z nim zamieszkującymi z lokalu.
Zapisz się na newsletterPodobne artykuły
Dochodzenie roszczeń a faktura VAT
FRANCZYZA W KODEKSIE CYWILNYM – NOWELIZACJA PRZEPISÓW
