Ekspektatywa a rozporządzenie prawem własności nieruchomości pod warunkiem

Ekspektatywa to nic innego jak oczekiwanie prawne. Dotyczy np. sytuacji oczekiwania na prawo własności w związku z wyodrębnieniem lokalu. Czy zatem podmiot wyodrębniający lokal może rozporządzić swoim prawem jeszcze przed formalnym wpisem prawa własności w księdze wieczystej?

Czy można rozporządzić prawem własności nieruchomości pod warunkiem?

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w prawie cywilnym odnoszącą się do rozporządzenia prawem własności nieruchomości, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Powyższą zasadę reguluje art. 157 §1 Kodeksu cywilnego . Warunek, który nie może towarzyszyć czynności rozporządzającej prawem własności nieruchomości to warunek prawny, regulowany przez art. 89 kodeksu cywilnego zgodnie, z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek). Od omawianej zasady prawnej nie ma wyjątków – co do zasady, bowiem prawo przewiduje osiągnięcie skutku w postaci przeniesienie własności nieruchomości na inny podmiot pod warunkiem.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Procedura wyodrębnienia lokalu

Przykładem transakcji, której skutkiem jest przeniesienie prawa do własności nieruchomości zawartej pod warunkiem jest czynność prawna dotycząca ustanowienia lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego w procedurze jego wyodrębnienia. Wyodrębnienie lokalu zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku może nastąpić albo w drodze jednostronnej czynności prawnej albo w drodze umowy. Formalne wyodrębnienie lokalu następuje w chwili założenia księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu oraz wpisu właściciela lokalu z uwagi na art. 7 ust. 2 wyżej wskazanej ustawy, który przewiduje, że do powstania własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej w omawianej sprawie ma charakter konstytutywny.

Przykład: Jan Kowalski legitymuje się prawem własności do lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym w Warszawie. Lokal ma powierzchnie 200 m2. Z uwagi na elementy konstrukcyjne, lokal może być podzielony na dwa mniejsze lokale. Jan Kowalski wystąpił do właściwego organu administracyjnego w celu otrzymania zaświadczenia o samodzielności części lokalu. Po otrzymaniu zaświadczenia Jan Kowalski przystąpił do czynności notarialnej, w ramach której złożył jednostronne oświadczenie o wyodrębnieniu lokalu. Wraz z złożeniem oświadczenia, Jan Kowalski złożył wniosek o właściwego Sądu Rejonowego wydział Ksiąg wieczystych o założenie księgi wieczystej samodzielnego lokalu oraz wpisania go jako właściciela.  Sąd Rejonowy wydział ksiąg wieczystych wydał postanowienie o wpisaniu Jana Kowalskiego jako właściciela do nowo założonej księgi wieczystej dla samodzielnego lokalu. Wraz z wydaniem postanowienia nastąpiło wyodrębnienie lokalu.

Ekspektatywa – rozporządzenie prawem własności pod warunkiem?

Jednakże, niezależnie od wpisu prawa własności w księdze wieczystej samodzielnego lokalu podlegającego wyodrębnieniu, podmiot wyodrębniający lokal może rozporządzić swoim prawem jeszcze przed wpisem prawa własności w księdze wieczystej tj. przed wyodrębnieniem formalnym samodzielnego lokalu. Omawiane rozporządzenie może nastąpić albo w drodze jednostronnej czynności prawnej (np. umowy darowizny) albo w drodze umowy (np. sprzedaży). Co istotne, przedmiotem rozporządzenia nie jest prawo własności lokalu, lecz ekspektatywa (oczekiwanie prawne) ogółu praw i obowiązków zawartych w oświadczeniu właściciela nieruchomości w sprawie wyodrębnienia samodzielnego lokalu. Omawiana czynność prawna powinna być zawarta z zastrzeżeniem warunku prawnego polegającego na wpisaniu w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu. Czynność prawna rozporządzająca opisana powyżej uprawnia nabywcę do wpisu w księdze wieczystej jako właściciela wyodrębnionego lokalu.

Przykład: Jan Kowalski legitymuje się prawem własności do lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym w Warszawie. Lokal ma powierzchnie 200 m2. Z uwagi na elementy konstrukcyjne, lokal może być podzielony na dwa mniejsze lokale. Jan Kowalski wystąpił do właściwego organu administracyjnego w celu otrzymania zaświadczenia o samodzielności części lokalu. Po otrzymaniu zaświadczenia Jan Kowalski przystąpił do czynności notarialnej, w ramach której złożył jednostronne oświadczenie o wyodrębnieniu lokal.  Następnie, Jan Kowalski jeden z samodzielnych lokali powstałych w drodze wyodrębnienia postanowił przekazać aktem darowizny na rzecz swojego brata Bartosza. W tym celu w ramach aktu darowizny złożonego przed notariuszem, przekazał na rzecz Bartosza ekspektatywę ogół praw i obowiązków zawartych w wcześniej złożonym jednostronnym oświadczeniu o wyodrębnieniu lokalu. Jan Kowalski złożył akt darowizny wraz z wcześniej złożonym jednostronnym oświadczeniem o wyodrębnieniu lokalu do właściwego Sądu Rejonowego wydział Ksiąg wieczystych o założenie księgi wieczystej samodzielnego lokalu oraz wpisania jego brata jako właściciela nieruchomości. Sąd Rejonowy założył księgę wieczystą dla wyodrębnionego lokalu oraz wpisał brata Bartosza jak właściciela wyodrębnionego lokalu.

Umowa darowizny ekspektatywy w orzecznictwie Sądu Najwyższego

Opisana w powyższym przykładzie procedura oraz skuteczność przeniesienia praw wynikających z jednostronnego oświadczenia w sprawie wyodrębnienia lokalu a w konsekwencji ustanowienie prawa własności lokalu na rzecz innej osoby potwierdził Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 26 czerwca 2001 roku, sygnatura akt: I CA 1/01 (https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia1/I%20CA%201-01.pdf). Sąd Najwyższy przesądził, że umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu.

Sąd Najwyższy w powyższym orzeczeniu wyjaśnił, że zastrzeżenie warunku (wpisanie w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu, powodującego powstanie tej własności), będącego tzw. warunkiem prawnym (conditione iuris), w umowie, która nie była umową przenoszącą własność nieruchomości, było dopuszczalne, w szczególności dlatego, że nie obejmował go zakaz przewidziany w art. 157 § 1 k.c. (…). Nabywca ogółu praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (ekspektatywa odrębnej własności lokalu) może po powstaniu tej własności – wobec wpisania jej do księgi wieczystej – zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lokalu, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu. Wpis taki będzie miał moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o jego dokonanie (art. 29 u.k.w.h.), chyba że wniosek został złożony przed powstaniem odrębnej własności lokalu, tj. przed chwilą złożenia wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu tej własności; w takim wypadku wpis będzie miał moc wsteczną od chwili powstania odrębnej własności lokalu.

Istotnym elementem opisywanej sprawy jest przedmiot darowizny. Omawiana czynność prawna nie stanowi czynności rozporządzającej prawem własności lokalu (własność wyodrębnionego lokalu powstaje w chwili powstania księgi wieczystej tego lokalu), lecz ekspektatywy prawa wynikającego z jednostronnego oświadczenia o wyodrębnieniu lokalu i objęciu lokalu prawem własności.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Podsumowanie

Zaznaczyć należy, że w następstwie założenia księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu oraz wpisania właściciela wyodrębnionej nieruchomości, każda czynność polegająca na rozporządzeniu prawem do lokalu będzie ograniczona dyspozycją art. 157 §1 Kodeksu cywilnego tj. nie będzie mogła być dokonana pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu. Aby cała procedura wyodrębnienia lokalu była skutecznie przeprowadzona, zwłaszcza gdy w jej trakcie przyszłe prawo własności do lokalu miałoby być przekazane na rzecz osoby trzeciej, warto skonsultować wszystkie aspekty prawne z prawnikiem tak, aby cała procedura przebiegła skutecznie.

Zapisz się na newsletter

Podobne artykuły