Nowe korzystne zasady zbywania nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia
Na dzień 1 stycznia 2019 roku planowana jest korzystna zmiana przepisów w zakresie opodatkowania nabytych przez spadkobierców, w tym wdowców i rozwodników w drodze dziedziczenia nieruchomości. Jak się zmienią zasady zbywania nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia?
Jak jest?
Do tej pory osoby, które otrzymały w spadku nieruchomość (np. jej własność, współwłasność, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) mogły ją sprzedać nie płacąc podatku dochodowego dopiero po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym zmarł dotychczasowy właściciel nieruchomości (spadkodawca).
Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem tego 5 letniego okresu (niekiedy w praktyce nawet prawie 6 letniego), zwolnienie z zapłaty 19 % podatku dochodowego jest możliwe jedynie w przypadku, gdy uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne zostaną przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych. Uzyskane ze sprzedaży w ten sposób środki należy wydać w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nabytej nieruchomości.
Zgodnie z opublikowanym przez Ministerstwo Finansów projektem nowelizacji ustaw podatkowych, m.in. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updof), od początku przyszłego roku 5 letni okres liczony będzie od daty nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę nieruchomości.
Planowana zatem zamiana jest bardzo istotna, gdyż uzależnia rozpoczęcie biegu 5 letniego terminu od daty nabycia (wybudowania) nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty jego śmierci.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjePrzykład nr 1
W dniu 12 listopada 1998 roku spadkodawca kupił mieszkanie. W dniu 6 czerwca 2016 roku zmarł (jako wdowiec), a spadek po nim odziedziczyła jedyna córka, która otrzymane ze sprzedaży lokalu pieniądze chce przeznaczać na dofinansowanie własnej firmy. Na podstawie obowiązujących przepisów, córka będzie mogła sprzedać lokal bez podatku dopiero od 1 stycznia 2022 roku.
Na gruncie planowanej nowelizacji, mogłaby sprzedać lokal natychmiast po śmierci ojca.
Na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów, nie ma znaczenia, przez jaki czas spadkodawca jest właścicielem nieruchomości. Spadkobierca aby sprzedać nieruchomość nie płacąc podatku musi odczekać 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zmarł spadkodawca, a jeśli jest niecierpliwy – otrzymaną sumę pieniężną przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
W oparciu o planowane zmiany, okres przez który spadkodawca był właścicielem nieruchomości wlicza się do biegu 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.
Przykład nr 2
Małżeństwo o ustroju majątkowym wspólności małżeńskiej kupiło 3 marca 2013 roku dom. W dniu 17 lutego 2016 roku mąż uległ śmiertelnemu wypadkowi na motocyklu. Wdowa jest zainteresowana jak najszybszą sprzedaży domu i przeprowadzką do domu swoich rodziców. Na gruncie obecnych przepisów, mogłaby sprzedać nieruchomość bez podatku dopiero z początkiem 1 stycznia 2022 roku, a na podstawie planowanej nowelizacji od 1 stycznia 2019 roku.
Nowelizacja rozstrzyga również na korzyść podatników istniejącą od wielu lat rozbieżność stanowisk urzędów skarbowych oraz sądów administracyjnych w przedmiocie nabycia nieruchomości w drodze działu spadku.
Zanim jednak przejdę do przedstawienia zakresu tej zmiany „dla porządku” należy wyjaśnić czym jest dział spadku i czym różni się od stwierdzenia nabycia spadku.
Otóż, skutkiem stwierdzenia nabycia spadku jest ustalenie kto w jakim udziale procentowym nabywa po zmarłym spadek, czyli jest spadkobiercą
Z kolei na podstawie działu spadku, konkretny spadkobierca staje się właścicielem konkretnej rzeczy wchodzącej w skład spadku.
Pod rządami obecnych przepisów prawnych, niektóre urzędy skarbowe stoją na stanowisku, że jeśli spadkobierca, na skutek stwierdzenia nabycia spadku nabył udział w nieruchomości, a następnie wskutek przeprowadzenia działu spadku nabył pozostały udział nieruchomości, to 5 letni termin rozpoczyna swój bieg oddzielnie:
- od daty śmierci spadkodawcy, w zakresie nabycia udziału w nieruchomości na podstawie stwierdzenia nabycia spadku,
oraz
- od daty, w której spadkobierca stał się właścicielem pozostałej części nieruchomości na skutek działu spadku.
Przykład nr 3
W marcu 2015 roku zmarł spadkodawca pozostawiając po sobie dwa lokale mieszkalne o przybliżonej wartości. Spadek po nim odziedziczyli pełnoletni syn i córka. Na skutek stwierdzenia nabycia spadku w dniu 8 lipca 2015 roku rodzeństwo stało się współwłaścicielami w udziale po ½ każdego mieszkania.
Następnie dokonali działu spadku w dniu 27 stycznia 2017 roku w ten sposób, że siostra nabędzie na wyłączną własność oba mieszkania, z obowiązkiem spłaty pieniężnej na rzecz brata w wysokości równowartości połowy sumy wartości obu mieszkań.
Siostra planuje sprzedać lokale na przestrzeni najbliższych kilku lat.
Obecnie może zdarzyć się, że urząd skarbowy uznałby, że 5 letni termin biegnie oddzielnie: od końca 2015 roku dla ½ udziału w nieruchomości nabytej w drodze stwierdzenia nabycia spadku oraz od końca 2017 roku dla ½ udziału w nieruchomości nabytej na podstawie działu spadku.
Ustawodawca dostrzegł nareszcie ten problem i jednoznacznie rozstrzygnął, że w sytuacji, gdy spadkobierca nabywa majątek w drodze działu spadku nie przekraczając wysokości swojego udziału spadkowego, to w kontekście działu spadku nie można mówić o nabyciu w rozumieniu przepisów updof.
Jedynie w przypadku, gdy spadkobierca przy dziale spadku otrzyma więcej niż mu się pierwotnie należało, to wówczas będzie go obowiązywać w zakresie nabycia ponad pierwotny udział pięcioletni termin do zbycia nieruchomości liczony od końca roku w którym miał miejsce dział spadku
Przykład nr 4
Stan faktyczny jak w przykładzie nr 3 z tą różnicą, że rodzeństwo uzgodniło, że dokonają działu spadku w ten sposób, że siostra nabędzie na wyłączną własność oba mieszkania, bez obowiązku spłaty pieniężnej na rzecz brata.
Według planowanych zmian, siostra będzie mogła sprzedać jedno z mieszkań bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego dopiero od 1 stycznia 20123 roku.
Zasady zbywania nieruchomości przez wdowców i rozwodników
Nowelizacja uregulowała również kwestie zbycia nieruchomości przez wdowców lub rozwodników.
Osoby te według projektowanych zmian będą mogły sprzedać nieruchomość bez obowiązku zapłaty podatku po upływie 5 lat liczonych od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie jak obecnie liczonych od daty śmierci współmałżonka czy orzeczenia prawomocnie rozwodu.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeOd kiedy obowiązują nowe przepisy?
Na szczególną uwagę zasługują przepisy regulujące sytuację osób, które przed 2019 rokiem nabyły w drodze dziedziczenia nieruchomość. One również skorzystają z dobrodziejstwa nowych regulacji, jeśli wstrzymają się ze sprzedażą takiej nieruchomości do końca bieżącego roku.
Decydujący więc będzie moment sprzedaży nieruchomości, a nie moment jej odziedziczenia.
Projektowane zmiany, choć jeszcze nie ma pewności czy na pewno wejdą w życie od 1 stycznia 2019 roku z całą pewnością należy ocenić pozytywnie.
Osoby, które już teraz planują sprzedać nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia pomimo, że jeszcze nie upłynął 5 letni termin liczony od końca roku w którym nastąpiło nabycie, powinny rozważyć, czy nie wstrzymać się z jej sprzedażą przez najbliższe kilka miesięcy oraz „śledzić” etapy prac nad nowelą ustawy.
Zapisz się na newsletterPodobne artykuły
Zmiana strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Czy wystąpi podatek VAT?
Ekspektatywa a rozporządzenie prawem własności nieruchomości pod warunkiem
