17. Najem prywatny a VAT: Zasady, Ograniczenia i Ulgi Podatkowe

Od szeregu lat, jednym z najbardziej popularnych sposobów lokowania zaoszczędzonych środków pieniężnych jest zakup nieruchomości, w tym w szczególności lokali mieszkalnych i pobieranie dochodów w postaci czynszu najmu. Największym zainteresowaniem wciąż cieszy się najem prywatny, gdyż korzysta z preferencyjnych zasad opodatkowania. Tu dowiedz się jak się łączą najem prywatny a VAT.

Spis treści
Toggle

ZWOLNIENIE NAJMU PRYWATNEGO Z PODATKU VAT – MAKSYMALNA ILOŚĆ LOKALI
Oszczędności z Działalności na Nieruchomości | ZASADY WYKLUCZENIA NAJMU PRYWATNEGO – oto przykład:
Lokale Mieszkalne dla Studentów i Kwestie Podatku VAT – przykład
CZY NAJEM PRYWATNY OBEJMUJE LOKALE UŻYTKOWE
KWOTOWY LIMIT ZWOLNIENIA Z PODATKU VAT DLA LOKALI NIEMIESZKALNYCH
CZY DOCHODY Z NAJMU PRYWATNEGO WLICZA SIĘ DO LIMITU ZWOLNIENIA VAT?
Najem Lokalu Usługowego i Mieszkania – przykład
Krótko mówiąc

Pomagamy klientom w przeprowadzaniu skomplikowanych transakcji, często związanych z sukcesją majątkową, których aspekty wiążą się nie tylko z bezpieczeństwem prawnym, ale również atrakcyjnymi rozwiązaniami podatkowymi i praktycznie w 90% takich współprac pojawia się temat nieruchomości. Stąd taki dobór zagadnienia do dzisiejszego odcinka.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Prywatni inwestorzy- osoby fizyczne nabywając lokale mieszkalne doceniają przede wszystkim takie aspekty jak:

zabezpieczenie przed inflacją wartości pieniądza,
czerpanie zysków ze wzrostu wartości nieruchomości,
a dodatkowo korzyść z osiągania profitów z wynajmu takiego lokalu w postaci wynagrodzenia – czynszu najmu.

Powyższe rozwiązanie jest kuszące nie tylko z braku konieczności znacznego bieżącego angażowania się właściciela w takie przedsięwzięcie, ale również z uwagi na preferencyjne zasady opodatkowania najmu prywatnego nie tylko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, ale również podatku od towarów i usług (VAT) … pod warunkiem spełnienia odpowiednich kryteriów.

ZWOLNIENIE NAJMU PRYWATNEGO Z PODATKU VAT – MAKSYMALNA ILOŚĆ LOKALI

W rozumieniu przepisów ustawy o VAT najem, a więc oddanie nieruchomości w postaci lokalu do używania w zamian za czynsz jest świadczeniem usług, a więc zasadniczo podlega temu podatkowi. Usługi najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub najmu części nieruchomości, na własny rachunek, wyłączenie na cele mieszkalne są zwolnione z podatku VAT[i].

Co istotne, ilość lokali stanowiących majątek osoby fizycznej i oddanych w najem nie będzie miał wpływu na zwolnienie z podatku VAT.

Oszczędności z Działalności na Nieruchomości | ZASADY WYKLUCZENIA NAJMU PRYWATNEGO – oto przykład:

Jan Kowalski prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży części zamiennych do pojazdów. Z uwagi na rentowość prowadzonej działalności, Pan Jan zdołał zebrać sporą kwotę oszczędności. Oszczędności postanowił zainwestować w nieruchomości. W okresie 5 lat, kupił trzy kawalerki: Jedną w Warszawie, drugą w Poznaniu oraz trzecią w Gdańsku. Wszystkie trzy lokale postanowił oddać w najem. Usługa najmu tych trzech kawalerek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedstawionej sytuacji istotnym jest to, aby najem lokali nie miał charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej, gdyż wówczas nie będzie traktowany jako najem prywatny. W tej kwestii na tle podatku dochodowego od osób fizycznych obszernie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt: II FPS 1/21.

Sąd ten wskazał, że z najmem prywatnym będziemy mieć do czynienia wtedy, gdy:

lokale nie będą stanowić aktywów działalności gospodarczej (mówiąc prościej nie będą ujawnione w ewidencji środków trwałych),
podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
nie budujestruktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
nie wypracowujestrategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), ale jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje.

Zatem brak spełnienia powyższych warunków może prowadzić do uznania przez organy skarbowe, że najem lokali odbywa się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.

Lokale Mieszkalne dla Studentów i Kwestie Podatku VAT – przykład

Pan Jan prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży części zamiennych do pojazdów. Zwrócił uwagę, że w obecnych czasach jest duże zainteresowanie najmem lokali mieszkalnych o mniejszej powierzchni, zwłaszcza w miastach, w których funkcjonują uczelnie wyższe. Zweryfikował, że w tych miastach, zasób lokali na wynajem jest niewystarczający. W tym celu w ramach prowadzonej działalności postanowił nabyć trzy lokale mieszkalne na potrzeby ich oddania w najem studentom. Przygotował oferty tych kawalerek, przygotował różne programy zapłaty czynszu, w zależności od możliwości najemców. W tym scenariuszu, świadczenie usług najmu może być zakwalifikowane jako związane z działalnością gospodarczą i nie będzie mógł skorzystać z wyżej opisanego zwolnienia.

Kiedy już wiemy jakie przesłanki muszą zostać spełnione dla najmu prywatnego oraz że liczba posiadanych i oddanych w najem lokali nie przesądza o świadczeniu usług w ramach działalności gospodarczej, należy zwrócić uwagę na jeszcze jedno istotne ograniczenie w ramach omawianego zwolnienia z podatku VAT.

CZY NAJEM PRYWATNY OBEJMUJE LOKALE UŻYTKOWE

Zwolnienie z podatku VAT dotyczy świadczenia usług najmu prywatnego wyłącznie lokali mieszkalnych. W konsekwencji, z omawianego zwolnienia nie będzie mogła skorzystać osoba fizyczna, która oddaje w najem lokal użytkowy [1].

Przedstawię Ci to na następującym przykładzie:

KWOTOWY LIMIT ZWOLNIENIA Z PODATKU VAT DLA LOKALI NIEMIESZKALNYCH

W przypadku najmu nieruchomości komercyjnej (lokalu użytkowego) w ramach najmu prywatnego, właściciel będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT. Zgodnie z prawem zwalnia się od podatku (VAT) sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty tego podatku [2].

Zobrazuję to na następującej sytuacji:

Pan Jan Kowalski nie prowadzi działalności gospodarczej. Jego głównych źródłem dochodu jest umowa o pracę. Z zaoszczędzonych środków postanowił nabyć lokal na parterze w budynku, w którym mieszka. Uznał, że lokal będzie się świetnie nadawał do prowadzenia np. sprzedaży towarów pierwszej potrzeby. Ponieważ Pan Jan nie ma czasu na prowadzenie działalności gospodarczej postanowił przedmiotowy lokal użytkowy oddać w najem. Miesięczny czynsz najmu został ustalony na kwotę 7.000 zł płatny z góry. Z tytuł najmu lokalu usługowego Pan Jan Kowalski w okresie jednego roku otrzymuję czynsz najmu w łącznej wysokości 84.000 zł. Pan Jan będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, z uwagi na fakt, że osiągany przychód z tytułu najmu lokalu użytkowego nie przekroczył kwoty 200.000 zł.

Jeżeli z tytułu najmu lokalu użytkowego przychody wynajmującego przekroczą w roku podatkowym kwotę 200.000 zł, wynajmujący będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od nadwyżki.

A teraz bardzo ważna kwestia:

CZY DOCHODY Z NAJMU PRYWATNEGO WLICZA SIĘ DO LIMITU ZWOLNIENIA VAT?

To co jest bardzo istotne i warte podkreślenia, do obliczenia omawianego limitu 200.000 zł, wliczamy przychody z tytułu najmu prywatnego lokali mieszkalnych.

Najem Lokalu Usługowego i Mieszkania – przykład

Pan Jan Kowalski nie prowadzi działalności gospodarczej. Jego głównych źródłem dochodu jest umowa o pracę. Z zaoszczędzonych środków postanowił nabyć lokal na parterze w budynku, w którym mieszka. Uznał, że lokal będzie się świetnie nadawał do prowadzenia np. sprzedaży towarów pierwszej potrzeby. Ponieważ Pan Jan nie ma czasu na prowadzenie działalności gospodarczej postanowił przedmiotowy lokal użytkowy oddać w najem. Miesięczny czynsz najmu został ustalony na kwotę 15.000 zł płatny z góry. Z tytuł najmu lokalu usługowego Pan Jan Kowalski w okresie jednego roku otrzymuję czynsz najmu w łącznej wysokości 180.000 zł.

Dodatkowo, Pan Jan jest właścicielem kawalerki na cele mieszkalne, którą również wynajmuje i pobiera czynsz najmu w wysokości 2.500 zł miesięcznie. Z tytuł najmu kawalerki Pan Jan Kowalski w okresie jednego roku otrzymuję czynsz najmu w łącznej wysokości 30.000 zł. Łączny roczny przychód z tytuł obu lokali wyniesie 210.000 zł. Pan Jan będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT od kwoty 10.000 zł.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Krótko mówiąc

Polski ustawodawca przewidział atrakcyjne ulgi podatkowe dla inwestorów, którzy chcą czerpać zyski z najmu prywatnego. W przypadku jednak gdy planujesz zakup lokalu niemieszkalnego lub już posiadasz rozbudowany portfel inwestycyjny, w skład, którego wchodzą poza lokalami mieszkalnymi również lokale niemieszkalne przeznaczone na wynajem, warto sprawdzić, czy takie przedsięwzięcie nie spowoduje konieczności zarejestrowania się jako podatnik VAT i uiszczania tego podatku.

Znajomość zasad opodatkowania najmu ma również istotne znaczenie przy budowaniu struktury kapitałowej prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności przy przekształcaniu jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę prawa handlowego. Decyzja o tym, czy wnieść lokal do majątku spółki czy jednak pozostawić go w majątku prywatnym przedsiębiorcy ma kolosalne znaczenie z puntu widzenia skutków podatkowych i przyszłych spodziewanych korzyści finansowych z czerpania zysków z posiadanego majątku.

Dziękuję za uwagę i zapraszam na kolejny odcinek za tydzień. Podziel się komentarzami i napisz o czym chcesz więcej posłuchać.

Nie zapomnij o kolejnych odcinkach, zapisz się na newsletter – wyślemy ci przypomnienie

[1] Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT

[2] Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT