29. Wycena nieruchomości w reorganizacji firmy: ekspert wyjaśnia

W tym odcinku podcastu „To Zależy” mec. Milana Krzemień rozmowia z Joanną Borowik, doświadczoną rzeczoznawczynią majątkową i właścicielką firmy Best Value Advisors. Joanna dzieli się swoją wiedzą na temat roli rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny nieruchomości, co jest kluczowe dla efektywnej reorganizacji przedsiębiorstw. Sprawdź na czym polega skuteczna wycena nieruchomości.

Kiedy jest potrzebna wycena nieruchomości? Rozmowa z ekspertem

Milana: Asiu, współpracujemy już od jakiegoś czasu, powiedz ze swojego doświadczenia, Kiedy tak naprawdę przychodzą do Ciebie osoby z prośbą o sporządzenie wyceny nieruchomości?

Joanna: Wycena nieruchomości sporządza się dla kilku rodzajów potrzeb. Między innymi są to potrzeba aportu, poznania wartości rynkowej nieruchomości. Potrzeba zabezpieczenia wierzytelności, czyli pod kredyt hipoteczny. Wycena nieruchomości też jest potrzebna w przypadku konfliktu między wspólnikami. Potrzeby rozliczenia, na potrzeby różnorakich odszkodowań, opłat adiacenckich, aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ta lista potrzeb może być naprawdę bardzo długa. 

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Kluczowe momenty dla wyceny nieruchomości

Milana: To teraz zapytam Cię przewrotnie z Twojego doświadczenia Polak jest mądry po szkodzie, czy już przed szkodą? Czyli kiedy jest ten moment, kiedy do Ciebie przychodzi osoba? 

Joanna: Raczej częściej jest mądry po szkodzie, ale już jakby nauczony tym pierwotnym doświadczeniem, za drugim razem wie co zrobić i jaka powinna być kolejność tych działań. 

Na co zwracać uwagę przy wycenie nieruchomości?

Milana: Powiedziałaś nam, jakie są generalnie potrzeby wykonania takiej wyceny. Powiedz na co w szczególności, na początku zwracasz uwagę, kiedy przychodzi do Ciebie klient taką prośbę. 

Joanna: Takie podstawowe informacje, których potrzebuje, po co ten klient potrzebuje wyceny. Czyli jaki jest cel wyceny, jakiego rodzaju jest to nieruchomość? Czy jest to nieruchomość generująca dochód? Czy jest to grunt inwestycyjny? Czy jest to już jakaś mniejsza nieruchomość, bo z tymi czynnikami wiąże się to, jak ja podejdę do wyceny i jakich dokumentów będę potrzebowała do wyceny.

Milana: No to omówmy w takim razie na konkretnym przykładzie. Mamy w planach reorganizację na przykład. Przedsiębiorca chce zmienić formę prowadzonej działalności z jednej spółki na inną spółkę albo wręcz z jednoosobowej działalności gospodarczej na spółkę, powiedzmy spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, co wówczas tak naprawdę jest istotne z punktu widzenia ceny nieruchomości. Jako składnika mienia.

Joanna: Jaki jest to rodzaj nieruchomości? Na takie potrzeby określamy wartość rynkową nieruchomości. Ta wartość rynkowa jest zdefiniowana szczegółowo w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny takiej nieruchomości zakłada taką hipotetyczną sytuację, w której w dacie wyceny doszłoby do transakcji sprzedaży. Obie strony tej transakcji działają z dobrym rozeznaniem rynku, mają zamiar zawarcia transakcji, ale nie działają pod przymusem. 

Milana: No dobrze, a powiedz, co w ogóle, jakie aspekty bierzesz pod uwagę przy wycenie? No załóżmy… Jest to nieruchomość gruntowa, zabudowana, budynki są wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej. Na co konkretnie zwracasz uwagę, kiedy ustalasz wartość? 

Joanna: W przypadku takich nieruchomości generujących dochód podstawowym czynnikiem determinującym wartość tej nieruchomości są umowy najmu i przypływy finansowe, które one generują. Ale też są takie szczególne przypadki, jak na przykład nieruchomość magazynowa położona blisko centrum miasta jest świetnie skomunikowana, budynki magazynowe już w złym stanie technicznym, nieruchomość nie jest w pełni wynajęta, a plan miejscowy daje możliwość zabudowy mieszkaniowej, więc rzeczoznawca majątkowy musi spojrzeć na tą nieruchomość z perspektywy rynku. Kto byłby potencjalnym nabywcą takiej nieruchomości? Czy byłby to kontynuator tej działalności magazynowej, operator? Czy być może ta nieruchomość byłaby ciekawym gruntem inwestycyjnym de facto dla inwestora, dewelopera mieszkaniowego? 

Milana: Czy zdarzały Ci się takie przypadki, kiedy w ramach przedsiębiorstwa była nieruchomość gruntowa, jeszcze nie zabudowana, ale było Ci wiadomo, że przedsiębiorca będzie chciał w najbliższej przyszłości zabudować tę nieruchomość? Czy to również ma znaczenie z punktu widzenia wyceny? 

Joanna: W przypadku nieruchomości gruntowych, które można zabudować, tym nośnikiem wartości jest potencjalna powierzchnia nowo powstałego budynku. Deweloperzy często kupując nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową nie przeliczają ceny za metr kwadratowy gruntu, ale za metr kwadratowy PUM, czyli przyszłej powierzchni użytkowej mieszkań.

Milana: Nie masz czasami takiego wrażenia, że prosząc klienta o dostarczenie konkretnych danych, które są potrzebne do wyceny, że klient pyta się, no ale po co to Pani tak dużo informacji, czy to nie jest za dużo? 

Joanna: Zdarza się to często. Przykładowo są takie nieruchomości specyficzne jak hotele, stacje paliw, domy opieki, w których wartość nieruchomości jest ściśle powiązana z prowadzonym na nich biznesem i w przypadku, kiedy nie ma umów najmu, nie możemy zbadać cash flow, który jest generowany z umów najmu, skupiamy się na analizie biznesu i wtedy istotne są też takie kwestie, jak ilość zatrudnionych pracowników, przychody i koszty działalności gospodarczej. 

Milana: A co w przypadku, kiedy przedsiębiorca decydując się na reorganizację, tutaj odwołam się znowu do tego naszego przykładu, Stwierdza, że nie chce, aby dotychczasowa nieruchomość, która była w środkach trwałych jego działalności, która była amortyzowana, aby przeszła wraz z pozostałymi składnikami mienia do nowej formy prawno-organizacyjnej i chce ją wycofać do swojego majątku osobistego. Czy też twoim zdaniem jest potrzebna wycena chociażby z punktu widzenia tego, że w przyszłości taki przedsiębiorca zastanawia się nad oddaniem w najem tej nieruchomości, właśnie do tej zmienionej pod kątem prawno-organizacyjnej firmy?

Joanna: Tak, jest to ważne, ponieważ taki operat szacunkowy, w którym zawarta jest analiza rynku, w którym określona jest wartość nieruchomości, stanowi bardzo szczegółowe źródło informacji i o rynku, i o samej nieruchomości. Też przedsiębiorca dokonując wyceny może spać spokojnie, bo odpowiedzialność za cenę, która zostanie wpisana w akcie notarialnym ponosi rzeczoznawca, bo przedsiębiorca wykorzystał operat szacunkowy. Tą wartość, która została już określona przez rzeczoznawcę, przyjął w akcie notarialnym i też ma dokument, który może stanowić dowód w przypadku zapytań ze strony Urzędu Skarbowego.

Milana: Myślę, że tutaj poruszyłaś bardzo istotną rzecz, bo moje kolejne pytanie dotyczyło tego, jaką wartość daje osobie, przedsiębiorcy właśnie otrzymanie takiego właśnie operatu. Moje pytanie właściwie chciałam skonstruować bardziej przewrotnie, to znaczy, czy zdarzają Ci się pytania w ten sposób zredagowane, a po co ja będę tutaj brał rzeczoznawcę majątkowego?

Być może… Ustalę sobie chociażby za pomocą ogólnodostępnych portali informacyjnych na stronach internetowych, czy wręcz podzwonię po agencjach rynku nieruchomości i mniej więcej ustalę po jakiej cenie chodzą w cudzysłowie nieruchomości. Czyli tutaj kwestia to jest tak naprawdę polisa, to jest Wasza odpowiedzialność, żeby odpowiednio wycenić.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Joanna: Tak. Mi się nie zdarzają takie sytuacje. Zwykle jak przychodzi potencjalny klient, to on wie po co ta wycena jest potrzebna. Natomiast oczywiście zawsze warto jest zajrzeć na portale internetowe i sprawdzić jaka jest aktualnie oferta na rynku. No ale informacje zawarte na tych portalach dają nam taki obraz cen ofertowych, natomiast rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość posługuje się cenami transakcyjnymi, czyli cenami, które już rzeczywiście miały miejsce na rynku, cenami z aktów notarialnych.

Milana: A to jest różnica między tym, co jest wystawione, za ile ktoś chciałby sprzedać, a za ile faktycznie może sprzedać. 

Joanna: Dochodzi do tej transakcji, tak. Są rynki, takie szczególne rynki mało płynne, gdzie rzadko dochodzi do transakcji, gdzie ta rozbieżność między pierwotną ceną ofertową, a później ceną transakcyjną jest bardzo duża. I sam okres ekspozycji takiej nieruchomości na rynku jest często długi. Okres ekspozycji to znaczy czas, w którym ta nieruchomość jest wystawiona. 

Milana: Wspomniałaś o tym, że również wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest potrzebna przy konflikcie pomiędzy wspólnikami spółek. Powiedz, co się wycenia właśnie w takim przypadku?

Joanna: W przypadku, jeżeli konflikt dotyczy udziałowców, wycenia się spółkę. Spółka ma różne składniki majątkowe. Jednym z takich składników może być też nieruchomość. 

Milana: A bierze się pod uwagę w takim przypadku rodzaj działalności prowadzonej? 

Joanna: To zależy właśnie od tego, czy to jest nieruchomość wynajmowana, czy to jest nieruchomość, która jest zajęta przez właściciela, czy jest to nieruchomość, która jest jakby częścią składową biznesu.

Wycena nieruchomości – metody, podejścia i techniki

I tutaj może przejdę już do metod wyceny, do podejść w wycenie nieruchomości. Jeżeli to jest na przykład nieruchomość, która jest zajmowana przez właściciela, ale może być wynajęta, zwykle stosuje się w takim przypadku podejście dochodowe, czyli traktuje się tą nieruchomość tak, jakby ona mogła być wystawiona na wynajem, czyli zakłada się potencjalny wynajem w przyszłości.

Jeżeli nieruchomość jest ściśle związana z prowadzonym biznesem, wtedy też można stosować podejście dochodowe, ale już metodę zysków, czyli wartość nieruchomości bezpośrednio wypływa z przychodów generowanych przez biznes. Który operuje na tej nieruchomości. 

Milana: A porównawcza? 

Joanna: Metoda porównawcza, no to może być stosowana na przykład w przypadku gruntów inwestycyjnych, w przypadku prostych nieruchomości takich jak lokale mieszkalne. Natomiast ja wyceniając nieruchomość, nawet jak sporządzam wycenę w podejściu dochodowym, to i tak zawsze zbieram te dane porównawcze z rynku, ponieważ wyceny w podejściu dochodowym mają dużą wrażliwość na czynniki wsadowe. Takie jak założenie dotyczące przychodów, założenie dotyczące przyjętej stopy kapitalizacji, ryzyka związanego z nieruchomością.

Milana: Co to jest stopień kapitalizacji, jakbyś mogła omówić? 

Joanna: Jest to stopa, która odzwierciedla potencjalny zwrot z nieruchomości, tak prostym językiem mówiąc najszybciej. Czyli określamy dochód z nieruchomości, przychody pomniejszone o koszty i tak otrzymany dochód w stosunku rocznym dzielimy przez stopę kapitalizacji i otrzymujemy wartość nieruchomości.

Więc ta stopa kapitalizacji ma bardzo istotny wpływ i otrzymana wartość jest bardzo wrażliwa na to, jaką stopę przyjmiemy. Dlatego właśnie nawet dokonując wyceny w podejściu dochodowym badam, czy na rynku były podobne transakcje. Buduję sobie listę i patrzę też na tą moją nieruchomość i jak ona się odnosi do tych transakcji, które zostały zawarte na rynku.

Milana: A jest jeszcze taka metodologia kosztowa? 

Joanna: Podejście kosztowe może być stosowane na potrzeby chociażby ubezpieczenia, ale też się zdarza, że na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności banki oczekują od rzeczoznawców oszacowania wartości odtworzeniowej budynku. 

Milana: Asia, jeszcze takie pytanie do Ciebie. Ile już jesteś w branży?

Joanna: W branży, w nieruchomościach działam od 2006 roku. 

Milana: Czyli już spore doświadczenie. Powiedz, czym się należy kierować wybierając rzeczoznawcę majątkowego do współpracy? 

Joanna: Uważam, że najważniejsze jest doświadczenie zawodowe, które budujemy latami pracy, realizacją różnych projektów, różnych wycen, bo tak naprawdę każda nieruchomość jest inna i przynosi nowe wyzwania i to buduje to doświadczenie, z którym później możemy się podzielić z klientem.

Milana: Bardzo Ci dziękuję za dzisiejsze spotkanie. Jeśli macie jakieś dodatkowe pytania, to zachęcamy do zadawania ich w komentarzach pod odcinkiem. 

Dziękuję za uwagę i zapraszam do komentarzy pod odcinkiem, a jeżeli chcesz się ze mną skontaktować to wejdź w kontakt na stronie www.kzlegal.pl

„To zależy. Proste odpowiedzi na złożone pytania w biznesie”. Zasubskrybuj nasz kanał i bądź na bieżąco.

Nie zapomnij o kolejnych odcinkach, zapisz się na newsletter – wyślemy ci przypomnienie

Wolisz posłuchać? Wybierz odcinek i kliknij

Polecane odcinki i wpisy: