34. VAT w umowach najmu: Jak uniknąć podatkowych pułapek? Oto prawdziwe historie z życia kancelarii prawnej
Czy wiesz, że to treść umowy najmu rozstrzyga o tym czy wynajmujący utraci zwolnienie w podatku VAT i będzie zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT choć wynajmuje jako osoba prywatna Brzmi przewrotnie? Chcesz dowiedzieć się więcej o VAT w umowach najmu, gdy właścicielem nieruchomości są małżonkowie? przejdź niżej.
Zgłosiło się do mnie małżeństwo Pani Barbara i Pan Krzysztof. W trakcie ich związku małżeńskiego nabyli wspólnie 4 lokale mieszkalne oraz działkę gruntową na malowniczych Kaszubach zabudowaną ośrodkiem wypoczynkowym.
O ile lokale mieszkalne były od dłuższego czasu wynajmowane, o tyle małżonkowie zamierzali oddać w dzierżawę działkę.
Intencja z jaką zgłosili się do mnie dotyczyła opracowania bezpiecznych dla nich wzorów umów najmu oraz umowy dzierżawy.
W trakcie konsultacji prawnej okazało się, że nasza pomoc nie ograniczy się jedynie do kwestii prawnych, ale również będzie dotyczyć aspektów podatkowych.
Z przekazanych przez klientów informacji wynikało, że:
- łączna kwota czynszu osiąganego z najmu 4 lokali mieszkalnych wynosi 240 tyś zł w skali roku,
- małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej,
- jeden z lokali mieszkalnych „zwolnił się” i nowym najemcą miało zostać biuro rachunkowe,
- Pani Barbara osiąga dochody na podstawie umowy o pracę, zaś Pan Krzysztof jest lekarzem – jego dochód za 2023 rok wyniósł 190 tyś zł
Jakie informacje mają znaczenie dla podatku VAT w umowach najmu?
Według przepisów ustawy o VAT, oddanie nieruchomości do używania w zamian za czynsz jest świadczeniem usług, co w rozumieniu tej ustawy stanowi prowadzenie działalności gospodarczej, a więc zasadniczo podlega temu podatkowi.
Od tej zasady jest jednak wyjątek, usługi najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe są zwolnione przedmiotowo z podatku VAT.
A zatem dopóki lokale mieszkalne są oddane do używania wyłącznie na cele mieszkaniowe niezależnie od wysokości osiągniętego przez Ciebie z tego tytułu przychodu – nie powstanie obowiązek w płatności tego podatku.
Sytuacja komplikuje się gdy lokal mieszkalny oddasz w najem na cele inne niż mieszkaniowe. Z taką sytuacją będziesz mieć do czynienia np. gdy:
- jako najemca prowadzisz działalność gospodarczą w najętym mieszkaniowym lub
- prowadzisz firmę, która oddaje lokal na cele mieszkaniowe swoim pracowników lub współpracowników.
W tych dwóch wyżej opisanych sytuacjach nie jest spełniony warunek oddania na cele mieszkaniowe.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeKonsekwencje oddania w najem lokalu mieszkalnego na inne cele niż mieszkaniowe
W takiej sytuacji przychód z najmu lokalu mieszkalnego na inne cele niż mieszkaniowe może pod pewnym warunkami korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT do kwoty 200 tyś zł w skali roku. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Limit ten odnosi się również do oddania w najem lub dzierżawę nieruchomości niemieszkalnych np. lokalu użytkowego lub działki gruntowej na cele komercyjne.
Szkopuł tkwi jednak w tym co wymaga zliczenia w ramach tego limitu.
Do tego limitu zlicza się bowiem przychody z najmu wszystkich lokali, których stroną jest Wynajmujący. Nawet te przychody z najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.
Co więcej, w ramach tego limitu zlicza się również dochody/przychody z działalności gospodarczej podlegającej zwolnieniu przedmiotowemu, np.: usługi medyczne.
I tu dochodzimy do sedna zagadnienia.
Co rozstrzyga o płaceniu lub nie VAT w umowach najmu?
O statusie podatnika VAT rozstrzyga to, kto jest wpisany w umowie najmu jako Wynajmujący, a nie kto jest właścicielem (wspólnie z żoną lub z mężem) konkretnego lokalu.
Jeśli chodzi o wynajem nieruchomości, która należy do wspólnego majątku posiadanych przez małżeństwo, to zgodnie z polskim prawem, mówiąc prosto – każdy z małżonków może sam decydować o tym majątku i nim zarządzać. Oczywiście są pewne wyjątki.
W praktyce biznesowej, gdy mówimy o VAT i wynajmowaniu nieruchomości, które są wspólną własnością małżeństwa, to istotne jest zrozumienie, że w prawie VAT małżeństwo jako całość nie jest traktowane jako oddzielny podmiot podatkowy. W ustawie o VAT mówi się o konkretnych ludziach – osobach fizycznych, a nie o małżeństwie jako takim. To oznacza, że jeśli ty i twój małżonek poosiadacie nieruchomość razem, nie oznacza to automatycznie, że oboje jesteście zobowiązani do płacenia VAT z tego tytułu. Każdy z was jest rozpatrywany indywidualnie jako potencjalny podatnik, co w praktyce może prowadzić do sytuacji, gdzie na przykład tylko jeden z małżonków musi rozliczać VAT z wynajmu tej nieruchomości.
W świetle dotychczasowej praktyki urzędów skarbowych oraz treści wydawanych interpretacji podatkowych wynika, że kluczowe znaczenie ma to, kto jest stroną umowy: czy tylko jeden małżonek, czy oboje oraz, czy tylko jeden małżonek czy oboje małżonków podejmuje faktyczną aktywność w realizacji zawartej umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości stanowiącej majątek wspólny.
Czasami zdarza się, że tylko jeden z małżonków faktycznie zajmuje się wynajmowaniem wspólnie posiadanej nieruchomości, podczas gdy drugi małżonek nie bierze w tym udziału poza samym zgodzeniem się na wynajem (na przykład poprzez wspólne podpisanie umowy najmu). W takiej sytuacji, nawet jeśli nieruchomość jest formalnie własnością obojga, to w kontekście VAT-u, tylko aktywnie działający małżonek jest traktowany jako podatnik, czyli osoba odpowiedzialna za sprawy podatkowe związane z wynajmem.
Ta koncepcja została potwierdzona przez Naczelny Sąd Administracyjny, który stwierdził, że jeśli tylko jeden z małżonków faktycznie zajmuje się wszystkim, co wiąże się z wynajmem – od marketingu, przez obsługę najemców, po rozliczenia podatkowe – to tylko ta osoba powinna być uznana za podatnika VAT. Drugi małżonek, który nie bierze czynnego udziału w zarządzaniu wynajmem, nie jest uznawany za podatnika VAT w kontekście tej konkretnej nieruchomości, mimo że na papierze jest współwłaścicielem.
VAT w umowie najmu w praktyce sytuacji dwojga małżonków
Powróćmy zatem do Pani Barbary i Pana Krzysztofa, którzy przyszli do nas z zamiarem zlecenia jedynie opracowania bezpiecznych pod względem prawnych umów najmu i dzierżawy.
W rezultacie otrzymali 3 wzory umów:
- wzór umowy najmu dla 3 lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem dla celów mieszkaniowych, której Wynajmującym był wyłącznie mąż Pan Krzysztof;
- wzór umowy najmu dla 1 lokalu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem dla biura rachunkowego, której Wynajmującą była wyłącznie żona Pani Barbara;
- umowa dzierżawy działki, której Wydzierżawiającym była również jedynie Pani Barbara
Pewnie zadasz sobie pytanie dlaczego aż tyle umów i dlaczego akurat taki dobór każdego ze współmałżonków do każdej z tych umów.
Pan Krzysztof wykonując praktykę lekarską korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Jeśli byłby stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego na cele prowadzenia działalności gospodarczej biura rachunkowego to wówczas jego dochody z tytułu świadczenia usług medycznych „sumowałyby się” z przychodami z tego najmu przekraczając limit 200 tyś zł rocznie. Taka sama sytuacja miałaby miejsce, gdyby Pan Krzysztof był stroną umowy dzierżawy.
Omówmy to na konkretnym przykładzie:
Przychody Pana Krzysztofa w 2023 roku z tytułu świadczonych usług medycznych wyniosły 190 tyś zł. Gdyby to on był stroną umowy najmu lokalu dla biura rachunkowego lub umowy dzierżawy, zaś przychód z najmu lub dzierżawy wyniósłby 120 tyś zł, wówczas Pan Krzysztof miałby obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem opodatkowania VAT od nowego 2024 roku byłby przychód z takiego najmu lub dzierżawy.
A jak by to wyglądało w sytuacji, gdyby oboje małżonkowie byli stroną zawieranych umów najmu i dzierżawy na wszystkie ich nieruchomości?
Przyjrzyjmy się tej sytuacji na następującym przykładzie:
Pan Krzysztof osiągnął w 2023 roku przychód z tytułu świadczonych usług medycznych w wysokości 190 tyś zł. Czynsz z umowy najmu lokalu dla biura rachunkowego oraz umowy dzierżawy łącznie wyniósł w tym okresie 160 tyś zł.
Z kolei czynsz z wynajmu 3 lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe wyniósł 180 tyś zł.
Każdemu z małżonków przysługuje oddzielny limit 200 tyś zł w podatku VAT.
A zatem po stronie Pana Krzysztofa łączne przychody zliczane na potrzeby limitu wyniosłyby 360 tyś. zł (190 tyś zł usługi medyczne + połowa czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali +połowa czynszu z tytułu dzierżawy działki na Kaszubach). Z kolei po stronie Pani Barbary łączne przychody zliczane na potrzeby limitu wyniosłyby 170 tyś zł (połowa czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali +połowa czynszu z tytułu dzierżawy działki na Kaszubach).
Pan Krzysztof z uwagi na przekroczenie limitu wskazanego będzie zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i odprowadzać ten podatek od przypadającej na niego części czynszu z tytułu najmu i dzierżawy.
W zarekomendowanym rozwiązaniu, ani Pan Krzysztof ani Pani Barbara nie mają obowiązku zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT.
Dzieje się tak dlatego gdyż:
Przychody Pana Krzysztofa w całości podlegają zwolnieniu przedmiotowemu w podatku VAT. Niezależnie więc od wysokości przychodów osiąganych w ramach praktyki lekarskiej jak również wysokości czynszu uzyskiwanego z najmu wyłącznie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT nie wystąpi.
Z kolei Pani Barbara wprawdzie osiąga przychody podlegające zwolnieniu podmiotowemu z czynszu dzierżawnego oraz czynszu lokalu mieszkalnego dla biura rachunkowego, ale ich suma nie przekracza kwoty 200 tyś zł w skali roku. W konsekwencji również Pani Barbara nie ma obowiązku rejestrować się jako czynnik podatnik VAT.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeKrótko mówiąc,
jednolite stanowisko zarówno organów skarbowych jak i sądów administracyjnych potwierdza, że o statusie podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości decyduje treść umowy najmu, a konkretnie kto jest wskazany jako jej strona i ją podpisze.
Limit zwolnienia podmiotowego w podatku VAT do kwoty 200 tyś zł rocznie odnosi się wyłącznie do tego małżonka, który jest stroną umowy i faktycznie realizuje czynności najmu.
Nie ma znaczenia, że nieruchomość stanowi przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej. Umożliwia to zatem w sposób legalny elastycznie regulować kwestie związane ze statusem lub jego brakiem w zakresie podatku VAT.
Dziękuję za uwagę i zapraszam do komentarzy pod odcinkiem, a jeżeli chcesz się ze mną skontaktować to wejdź w kontakt na stronie www.kzlegal.pl
„To zależy. Proste odpowiedzi na złożone pytania w biznesie”. Zasubskrybuj nasz kanał i bądź na bieżąco.
Nie zapomnij o kolejnych odcinkach, zapisz się na newsletter – wyślemy ci przypomnienieWolisz posłuchać? Wybierz odcinek i kliknij
Polecane odcinki i wpisy:
17. Najem prywatny a VAT: Zasady, Ograniczenia i Ulgi Podatkowe
05. Intercyza, czy wspólność małżeńska w biznesie? Co wybrać i dlaczego?
29. Wycena nieruchomości w reorganizacji firmy: ekspert wyjaśnia
