Wynajem lokalu spółce – jak pobierać czynsz najmu lokalu od spółki z o.o. będąc jej wspólnikiem?

Wynajem lokalu spółce przez jej wspólnika i pobieranie przez niego z tego tytułu czynszu najmu od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.) jest jednym z efektywnych sposobów na regularne wypłacanie pieniędzy ze spółki. Ten mechanizm może być korzystny z punktu widzenia wspólnika, ale wiąże się również z pewnymi ryzykami i konsekwencjami podatkowymi, zarówno dla spółki, jak i dla wspólnika. W niniejszym artykule przedstawimy zasady opodatkowania najmu lokalu po stronie wynajmującego, czyli wspólnika, omówimy korzyści i ryzyka związane z tą formą pobierania pieniędzy, a także przyjrzymy się interpretacjom podatkowym organów skarbowych.

Wynajem lokalu spółce przez jej wspólnika – zasady opodatkowania po stronie wspólnika

Wspólnik, wynajmujący spółce lokal będący jego własnością, może skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu w formie ryczałtu. Przychody z tytułu najmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co jest prostszą i często korzystniejszą formą opodatkowania niż tradycyjne zasady ogólne.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Dlaczego warto wybrać ryczałt?

1. Prostota rozliczeń: Ryczałt jest łatwiejszy w rozliczeniu niż opodatkowanie na zasadach ogólnych. Wspólnik nie musi prowadzić szczegółowej księgowości kosztów związanych z najmem.

2. Niższe stawki podatkowe: Stawki ryczałtu mogą być korzystniejsze niż te obowiązujące na zasadach ogólnych. W 2024 roku stawka ryczałtu dla przychodów z najmu wynosiła 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty.

3. Brak konieczności rozliczania kosztów: Wspólnik nie musi dokumentować kosztów uzyskania przychodu, co upraszcza procedurę i zmniejsza ryzyko błędów w rozliczeniach.

Jakie są wady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych:

Warto jednak również zasygnalizować potencjalne wady tej formy opodatkowania..

1. Stałe stawki: Wybierając ryczałt, wynajmujący nie ma możliwości korzystania z progresywnych stawek podatku dochodowego, co może być mniej korzystne dla osób o niższych dochodach z najmu.

2. Brak możliwości odliczenia kosztów: Ryczałt nie pozwala na odliczenie kosztów uzyskania przychodu, co może być niekorzystne dla wynajmujących ponoszących wysokie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, można to jednak zniwelować poprzez przerzucenie obowiązku ponoszenia takich kosztów na spółkę.

3. Brak ulg podatkowych: Ryczałt nie pozwala na korzystanie z różnych ulg podatkowych dostępnych dla osób rozliczających się na zasadach ogólnych.

Niestety ta forma pobierania cyklicznie ze spółki środków pieniężnych może spotkać się z negatywnym odbiorem ze strony organów skarbowych. Organy upatrują bowiem w tej praktyce obejścia przepisów prawa podatkowego i bezzasadnej optymalizacji podatkowej.

Negatywne konsekwencje najmu lokalu dla spółki

1. Zagrożenia podatkowe: Spółka będąca na ryczałcie od przychodów osób prawnych (tzw. CIT estoński) musi uważać, by nie narazić się na zarzut ukrytej dywidendy. Fiskus może uznać czynsz za nieprawidłowo rozpoznany wydatek, co może skutkować koniecznością zapłaty dodatkowego podatku oraz odsetek.

2. Długoterminowe zobowiązania: Wynajem lokalu od wspólnika może prowadzić do długoterminowych zobowiązań czynszowych, które mogą obciążać bilans spółki.

3. Kontrole podatkowe: Zwiększone ryzyko kontroli podatkowych w związku z podejrzeniami o ukrytą dywidendę.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Wynajem lokalu spółce przez jej wspólnika a CIT estoński

Spółki, które zdecydowały się na rozliczanie podatku w formie tzw. CIT estońskiego, muszą szczególnie uważać na transakcje z udziałem wspólników. CIT estoński polega na opodatkowaniu zysków dopiero w momencie ich wypłaty wspólnikom, co zachęca do reinwestowania zysków w rozwój firmy. W tym kontekście wynajem lokalu od wspólnika może być postrzegany jako forma wypłaty zysku i może być zakwestionowany przez organy skarbowe jako ukryta dywidenda.

Definicja ukrytej dywidendy

Ukryta dywidenda to forma wypłaty zysku ze spółki do jej wspólników, która nie jest oficjalnie zadeklarowana jako dywidenda i nie jest opodatkowana zgodnie z przepisami dotyczącymi dywidend. Może to obejmować różnego rodzaju transakcje, które w rzeczywistości służą przekazaniu zysków wspólnikom bez odpowiedniego opodatkowania. W szczególności, mogą to być różnego rodzaju umowy zawierane między spółką a wspólnikami, które nie są uzasadnione ekonomicznie i które mają na celu jedynie wyprowadzenie zysków ze spółki w sposób nieformalnyt.

Przyjrzyjmy się legalnej, a więc ustawowej definicji ukrytej dywidendy. Zgodnie z ustawą o CIT przez ukryte zyski, rozumie się:

  • wszelkie świadczenia wykonane z prawem do udziału w zysku, inne niż podzielony zysk,
  • których beneficjentem, bezpośrednio lub pośrednio jest wspólnik
  • lub podmiot bezpośrednio lub pośrednio powiązany z nim lub podatnikiem

Decydującym kryterium zakwalifikowania określonego transferu środków finansowych ze spółki do jej wspólnika lub osoby powiązanej z nim jest zatem powiązanie świadczenia z uprawnieniem do udziału w zysku.

Trudno uznać aby płatność czynszu najmu miała jakikolwiek związek z udziałem w zysku podmiotu do którego trafia zapłata czynszu. Okoliczność, że spółka wynajmuje lokal stanowiący własność jej wspólnika, lub podmiotu z nim powiązanego nie powinna przesądzać o ukrytym zysku. Równie dobrze spółka mogłaby najmować lokal od podmiotu niepowiązanego i tam transferować swoje środki finansowe.

Tym nie mniej zdarza się, że organy skarbowe starają się interpretować definicje ukrytego zysku rozszerzająco, wręcz kreując dodatkową przesłankę nieistniejącą w przepisach ustawy o CIT.

Dyrektor KIS dodaje dodatkową przesłankę do definicji ukrytej dywidendy.

Na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy pojawiły się interpretacje podatkowe Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), który dodaje od siebie swoistą, nową, nie wynikającą z przepisów prawnych dodatkową przesłankę definicji ukrytego zysku. Według jego opinii wspólnicy są zobowiązani doposażyć spółkę w majątek zamiast zobowiązywać ją do płacenia czynszu najmu. A zatem sam fakt, że spółka wynajmuje lokal od wspólnika zamiast go kupić przesądza zdaniem Dyrektora KIS o uznaniu czynszu najmu za ukrytą dywidendę.

Przykładowo, w interpretacji z dnia 15 marca 2022 roku, nr 0115-KDIT2.4011.47.2022.2.MM, Dyrektor KIS uznał, że jeśli wspólnik nie doposaży spółki w aktywo (np. lokal), to wynajem takiego lokalu przez spółkę od wspólnika może zostać uznany za ukrytą dywidendę. Według tej interpretacji, brak doposażenia spółki w majątek jest formą unikania opodatkowania poprzez długoterminowe zobowiązania czynszowe, co nie jest zgodne z duchem prawa podatkowego.

Linia interpretacyjna organów skarbowych nie jest jednak na szczęście (a raczej na nieszczęście) jednolita.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Poniżej przedstawiamy przykłady innych interpretacji podatkowych organów skarbowych

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 września 2022 roku, nr 0114-KDIP2-2.4010.157.2022.1.MK, Dyrektor KIS uznał, że wynajem lokalu mieszkalnego przez wspólnika na rzecz spółki, który jest wynajmowany po cenach rynkowych i jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby działalności gospodarczej spółki, nie stanowi ukrytej dywidendy.

 Interpretacja z 20 września 2022 roku (nr 0114-KDIP2-2.4010.157.2022.1.MK): Wynajem lokalu na warunkach rynkowych, wykorzystywanego wyłącznie do działalności gospodarczej spółki, nie jest uznawany za ukrytą dywidendę.

W interpretacji indywidualnej z dnia 10 czerwca 2021 roku, nr 0112-KDIL2-1.4011.188.2021.1.AMN, KIS stwierdził, że w przypadku wynajmu lokalu po cenie wyższej niż rynkowa, organy skarbowe mogą uznać różnicę między ceną rynkową a faktycznie płaconym czynszem za ukrytą dywidendę.

Wynajem lokalu spółce przez jej wspólnika – zagrożenia podatkowe

1. Ukryta dywidenda: Organy skarbowe mogą zakwestionować czynsz jako ukrytą dywidendę, co wiąże się z dodatkowymi zobowiązaniami podatkowymi.

2. Weryfikacja stawek rynkowych: Spółka musi udokumentować, że czynsz najmu jest ustalony na poziomie rynkowym. W przeciwnym razie organy skarbowe mogą uznać, że czynsz jest zawyżony i obniżyć wartość kosztów uzyskania przychodu.

3. Długoterminowe zobowiązania: Wynajem lokalu od wspólnika może prowadzić do długoterminowych zobowiązań czynszowych, które mogą obciążać bilans spółki.

Alternatywne formy wypłaty środków ze spółki

Warto rozważyć inne formy wypłacania środków ze spółki, takie jak dywidendy czy wynagrodzenie za pełnienie funkcji w zarządzie, które mogą mieć inne implikacje podatkowe i formalne. Każda forma wypłaty środków powinna być dokładnie przeanalizowana pod kątem korzyści i ryzyk, aby zapewnić optymalizację podatkową i zgodność z przepisami.

Dokumentacja transakcji

Niezależnie od wybranej formy wypłaty środków, kluczowe jest dokładne dokumentowanie wszystkich transakcji między wspólnikiem a spółką. Dobrze prowadzona dokumentacja może pomóc w uniknięciu sytuacji konfliktowych z organami skarbowymi w przypadku kontroli podatkowej.

Zalety i wady najmu lokalu od wspólnika

Zalety:

1. Regularne pobieranie środków ze spółki: Stały przepływ pieniędzy do wspólnika.

2. Proste rozliczenie podatkowe: Możliwość skorzystania z ryczałtu.

3. Minimalne formalności: Brak konieczności szczegółowego dokumentowania kosztów.

Wady:

1. Ryzyko uznania za ukrytą dywidendę: Możliwość zakwestionowania czynszu przez organy skarbowe.

2. Długoterminowe zobowiązania: Stałe obciążenie dla spółki.

3. Ryzyko podatkowe: Możliwość dodatkowych zobowiązań podatkowych dla spółki na ryczałcie od przychodów osób prawnych.

Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje

Wnioski

Pobieranie czynszu najmu lokalu od spółki z o.o. przez jej wspólnika może być korzystnym rozwiązaniem, umożliwiającym regularne wypłacanie pieniędzy. Ważne jest jednak, aby czynsz był ustalony na poziomie rynkowym i aby spółka mogła udokumentować jego celowość w ramach prowadzonej działalności. Kluczowe jest również zrozumienie potencjalnych ryzyk podatkowych i konsekwencji długoterminowych zobowiązań.

Z uwagi na dynamicznie zmieniające się interpretacje organów skarbowych warto konsultować swoje zamierzenia biznesowe z zawodowym pełnomocnikiem adwokatem lub radcą prawnym specjalizującym się prawie korporacyjnym oraz podatkowym.

Zapisz się na newsletter

Podobne artykuły